Come Calcolare la Rendita del Tuo Immobile

Come Calcolare la rendita Immobiliare

Sai Far Fruttare il tuo Immobile in Affitto? Devi allora sapere qual'é la tua Rendita Immobiliare

Innanzitutto definiamo il concetto di RENDITA da immobili.

Nulla a che vedere con la possibilità di trasferirsi in un isola tropicale e vivere di rendita del tuo immobile ma semplicemente qui parleremo del modo oggettivo di calcolare il profitto netto che portiamo a casa dal nostro immobile in affitto.

Affronteremo l’argomento su come vivere dalla rendita dei nostri immobili molto più avanti quando avrai chiaro il concetto di rendita netta ed avremo quindi in mente i numeri che ti aiuteranno a prendere le decisioni sui prossimi investimenti immobiliari.

Il significato di Rendita immobiliare non é altro che un flusso più o meno costante di entrate derivante dai tuoi immobili in affitto.

Spesso sentirai parlare di immobili  “messi a reddito”, ma è un errore,  si chiamano infatti “immobili a rendita”.

C’é un altro errore molto più grave e comune che troverai parlando di rendita immobiliare e si tratta proprio di come quantificare e calcolare la rendita stessa. 

Quando provi a chiedere ad un proprietario di immobili qual’é la sua attuale rendita le possibili risposte saranno:

  • NON lo so,… ma porto a casa all’incirca uno stipendio 
  • Boooh, ma comunque sono tutti soldi in più perché è l’immobile ereditato dalla Buonanima.
  • Non te lo so dire esattamente ma più o meno 8-10%   
  • Mmm…ma intendi la rendita catastale giusto??…

Tutte queste risposte capisci bene che sono il risultato di un pensiero più che di una formula ed il nostro pensiero si basa spesso sull’emotività del momento piuttosto che su ragionati fattori di mercato e rischi da considerare.   

In che modo quindi si può andare ad analizzare se la rendita ottenuta dall’immobile è quella giusta e quali possono essere le altre incognite di rischio o spesa che spesso non consideriamo?

Se investi in Azioni Finanziarie sai che periodicamente la tua banca ti mette a disposizione il report finanziario da cui é facile calcolare la propria rendita per semplice differenza dal valore del report precedente. 

Calcolare la rendita di un immobile è sicuramente meno immediato di calcolare la rendita di un investimento in azioni, ma non è impossibile e per avere un risultato attendibile devi solo utilizzare una formuletta matematica e reperire poche informazioni che ti riassumo qui di seguito per punti.

  • Il valore di mercato del tuo immobile allo stato attuale. In pratica quanto riusciresti a monetizzare se lo mettessi in vendita oggi stesso? questo é il capitale che hai immobilizzato per ricavare la tua rendita. Se non sei sicuro del valore, ci sono seri professionisti che possono aiutarti (magari non in conflitto di interessi come possono essere agenti immobiliari compiacenti che sovrastimano il tuo immobile al fine di avere l’incarico di vendita)
  • La rendita lorda annua: ossia l’affitto annuo che percepisci dal tuo immobile
  • Il valore delle tasse: pagate al fine di mantenere la proprietà (IMU, TASI, TARI..) e quelle sul reddito (cedolare secca di solito se intestato come privato o societarie se intestato a società)
  • I costi e le spese ordinarie e straordinarie che sostieni per il mantenimento dell’immobile mediamente in un anno (piccole o grandi manutenzioni, utenze, condominio etc..) 
La formula semplice da applicare é la seguente:
 
(Rendita Lorda-Tasse-Costi e Spese) / Valore Immobile

Moltiplica il tutto per 100 ed avrai la tua Rendita Netta% Annuale REALE!   

Tutto qui, semplice vero? Eppure ti sembrerà strano ma la maggior parte dei proprietari ignorano molte voci di spese o tasse o addirittura non conoscono affatto il capitale immobilizzato (ossia il valore del proprio immobile) che serve a produrre quella determinata rendita.

Spesso sottostimano costi, spese, dimenticano di aggiungere le tasse di proprietà dell’immobile stesso e voilà , eccoti come per magia una bella rendita del 8-10-12%…IRREALE!

Ma adesso arriva il bello…

A cosa mi serve calcolare esattamente la mia rendita immobiliare netta? 

Si certo, avere una rendita che posso sbandierare durante una discussione con il mio commercialista e agente immobiliare e fare a gara di chi ce l’ha più grande (parlo della rendita ovviamente) fa sempre effetto ma non é questo il vero scopo.

Avere una formula e quindi un calcolo oggettivo della rendita netta annuale é fondamentale per confrontare il risultato con altre tipologie di investimento che a parità di rischio potrebbero infatti risultare più interessanti.

Come sai, non esiste rendimento senza rischio e quindi saresti poco accorto ad avere lo stesso rendimento da un investimento a più alto rischio non credi? 

Eccoti allora alcune linee guida per valutare al meglio il tuo livello di rendita ed alcuni pratici consigli:

  • Se dalla formula precedentemente spiegata,  ottieni una rendita netta inferiore al 2%  cerca di abbassare costi e aumentare le entrate in modo da aumentare la rendita e di conseguenza i tuoi guadagni. Se non é possibile, liquida il tuo immobile per altre operazioni con rendite più interessanti. 
  • Con una rendita tra 2-5% cerca di valutare i rischi connessi all’immobile (costi di manutenzione, tasse, lavori straordinari, insoluti..) se ce ne sono troppi e non facilmente evitabili, liquida l’immobile e usa il ricavato per altri investimenti più interessanti.
  • Una rendita netta superiore al 5% é da considerarsi buona a patto di conoscere bene i rischi connessi all’immobile in questione. 

Se sei ancora incerto sul tuo investimento o stai per intraprenderne uno ma con mille dubbi abbiamo prodotto una semplice ma efficace guida che puoi scaricare gratuitamente qui

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spero di averti fatto un più chiarezza per quanto riguarda su come calcolare la REALE Rendita Immobiliare ed avere qualche parametro di paragone sul mercato . 

Al prossimo articolo del circolo degli investitori 

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